Si vous êtes amateur de ski ou de montagne, investir dans un chalet locatif peut être un bon moyen d’allier le plaisir personnel et le profit financier. Avant de vous lancer, il est toutefois essentiel de définir vos objectifs et de bien comprendre les défis, les obligations fiscales et légales, ainsi que les stratégies pour maximiser vos revenus locatifs.
Dans cet article, nous vous donnons toutes les clés pour réussir avec succès votre investissement en montagne.
Définir vos objectifs d’investissement dans un chalet locatif
Avant même de considérer une propriété, la toute première étape pour un investissement réussi est de définir clairement vos objectifs. Espérez-vous faire des bénéfices, amortir le coût de votre chalet lorsque vous ne l’occupez pas, ou simplement couvrir vos charges ?
Nous appelons cela les objectifs de rentabilité, d’occupation, et de remboursement. Nous définissons chacun d’eux, avec ses avantages et ses inconvénients, dans cet article.
En parallèle, d’autres facteurs peuvent être pris en considération. Souhaitez-vous créer un patrimoine immobilier ? Avez-vous un objectif de défiscalisation ? Est-il important pour vous de créer un lieu où toute votre famille pourra se retrouver pendant les vacances ?
Toutes ces considérations influencent le choix du bien, ainsi que son emplacement.
Considérations fiscales et légales pour l’investissement en chalet
Il est important de bien choisir le statut juridique adapté en fonction de vos besoins. Selon le régime d’imposition auquel vous répondez, vous pourrez bénéficier de certaines déductions fiscales. Cela peut être crucial pour la rentabilité de votre investissement.
Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire de l’impôt sur le revenu le montant des charges réelles liées à votre investissement locatif, y compris les intérêts d’emprunt. Le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % avant imposition sur vos revenus locatifs.
Il est fortement recommandé de faire appel à un comptable ou à un expert en investissement immobilier, afin d’obtenir des conseils en amont du projet et de choisir l’option qui vous avantagera le plus.
Dans tous les cas, suivez de près l’évolution des réglementations : niches fiscales, nouvelles lois appliquées à la location saisonnière, lois environnementales, d’accessibilité, plan local d’urbanisme, etc. Les propriétaires partenaires d’OVO Network reçoivent par e-mail une explication de tous les changements importants.
La cession-bail
Les acheteurs d’une propriété en cession-bail perçoivent un remboursement de 20 % de la TVA due pour les achats immobiliers en France. Dans la plupart des cas, le promoteur avancera les frais de 20 % de TVA pour l’acheteur lorsque l’acquisition sera confirmée.
Cela signifie que l’acheteur ne paye pas la TVA normalement due, ce qui diminue considérablement le prix de l’acquisition. Pour rappel, tous les propriétaires en France doivent payer une taxe foncière, qui est toujours imputée à l’acquéreur.
Le para-hôtelier
Le système d’impôts « para-hôtelier » permet lui aussi aux propriétaires de récupérer les 20 % de TVA sur les coûts de construction, ou sur le nouveau prix d’achat d’un chalet ou d’un appartement.
Ce système peut être utilisé lorsque vous avez acheté un bien en état futur ou un bâtiment neuf terminé, lorsque vous portez votre propre projet de construction, ou lorsque vous entreprenez d’importantes rénovations sur une propriété déjà existante.
Pour comprendre les avantages, les inconvénients et les conditions légales liés à ces deux systèmes d’investissement immobilier, téléchargez notre guide gratuit en cliquant sur le lien ci-dessous.
Comment bien choisir votre chalet ?
Plusieurs critères sont à prendre en compte en fonction de votre objectif locatif, mais les plus importants sont ceux de l’emplacement et de l’accessibilité.
L’emplacement est primordial, car il changera drastiquement l’expérience de vos vacanciers, et aura donc un impact sur le succès de votre entreprise locative. Souhaitez-vous proposer un séjour isolé en pleine nature ou proche des activités d’une station ? Préférez-vous une station moderne ou traditionnelle, familiale ou sportive ?
La grande majorité des stations de ski en France sont bien desservies par les réseaux routiers et ferroviaires, et sont relativement proches des aéroports internationaux. Il est toutefois important de considérer l’accès au chalet pour les vacanciers qui ne souhaitent pas utiliser leur véhicule.
En parallèle, posez-vous la question des espaces et des équipements que vous souhaitez offrir à vos locataires (ainsi qu’à vous-même et à vos proches si vous comptez occuper partiellement le chalet).
Combien de personnes peuvent loger dans ce chalet ? Propose-t-il déjà un équipement de bien-être (sauna ou jacuzzi), ou bien possède-t-il la place suffisante pour en installer un ? Ses installations sont-elles adaptées à toutes les saisons : cheminée / poêle à bois, terrasse ensoleillée / jardin, etc. ?
Estimer la rentabilité potentielle de votre chalet
Votre revenu potentiel sera influencé par plusieurs critères, comme l’emplacement de votre chalet, ses équipements, son confort et sa décoration, mais également par les tarifs que vous pratiquerez. Il est important de rester réaliste à ce sujet, sous peine de perdre des réservations.
Nous avons mis en place une calculatrice en ligne qui vous permettra d’estimer la rentabilité potentielle de votre chalet. Celle-ci utilise les performances de toutes nos propriétés similaires en matière d’emplacement, d’équipements et de capacité, afin de vous fournir une estimation réaliste de votre revenu annuel potentiel.
De nombreuses réservations courtes tout au long de l’année peuvent sensiblement impacter vos revenus, à condition de définir le tarif adéquat. Fixez un prix qui encouragera davantage de réservations.
Le plus difficile ici est de trouver le juste milieu, et nous avons mis en place une stratégie tarifaire avérée pour vous y aider.
À titre d’exemple, une semaine en basse saison ne peut être proposée au même prix qu’en haute saison. De même, si votre chalet ne dispose pas d’aménagements extérieurs, vos tarifs devront être particulièrement compétitifs pendant l’été.
Prévoir la rentabilité de votre chalet locatif implique de calculer les frais qui y sont liés. Travaux de rénovation, charges, taxes, frais d’entretien et de nettoyage… Ces dépenses sont spécifiques à chaque chalet. Il est donc nécessaire de vous renseigner auprès de comptables et de conciergeries locales. OVO Network peut vous mettre en contact avec des professionnels de confiance.
Gardez enfin à l’esprit que votre propriété prendra très probablement de la valeur dans le temps. Bien que des performances passées ne garantissent pas de rendements futurs, cela a bien été le cas dans les stations de montagne.
Les graphiques ci-dessous, générés sur la base des données du site MeilleursAgents et de données publiques (notaires et INSEE), représentent l’évolution du prix de l’immobilier ces 10 dernières années dans différentes stations de montagne.
La Clusaz
Méribel
Font Romeu
Super-Lioran
Planifier le lancement de votre chalet sur le marché locatif
Même si vous avez hâte d’ouvrir les portes de votre chalet et d’en obtenir les premiers revenus, il est essentiel de ne pas précipiter son lancement. Vérifiez d’abord que la propriété est bien prête à séduire son public visé si vous souhaitez vous assurer de recevoir des réservations année après année.
Il faut avant tout estimer la date à laquelle votre chalet sera prêt à recevoir ses premiers vacanciers. Les éventuels travaux doivent être terminés, l’équipement et la décoration finalisés, et toutes les obligations légales satisfaites. Nous qualifions alors le chalet de « guest-ready ».
La saison hivernale est la plus lucrative, aussi est-il recommandé que votre chalet soit prêt dès la fin de l’automne. Cependant, l’été attire désormais de nombreux visiteurs, et un lancement au printemps peut servir d’essai concret pour vérifier que votre chalet est optimal.
D’un point de vue marketing, la date de la première séance photo est cruciale dans le processus de lancement. Notez que deux séances seront vraisemblablement nécessaires afin de présenter votre chalet en versions été et hiver.
Enfin, la première année d’exploitation doit être considérée avec prudence dans le plan de financement. Votre activité locative trouvera son rythme de croisière après plusieurs mois, une fois que les photos été et hiver seront en ligne.
Concilier usage personnel et rentabilité locative
Si vous comptez séjourner vous-même dans votre chalet locatif, il est important de trouver un équilibre qui n’affecte pas vos objectifs financiers.
En règle générale, nos propriétés partenaires engrangent environ les deux tiers de leurs recettes en hiver. Votre chalet sera donc plus rentable s’il reste disponible pendant la majorité de cette saison, et notamment pendant les vacances d’hiver.
Pour vous donner un ordre d’idée : une semaine de location en période de forte demande, par exemple lors des vacances scolaires de février, peut vous rapporter jusqu’à trois fois plus qu’une semaine hors saison.
Cependant, de plus en plus de personnes se rendent en montagne en dehors de la saison de ski, et certains biens atteignent plus de 70 % d’occupation sur 12 mois. Ces réservations égrenées au fil de l’année vous permettent de maximiser vos revenus et d’être plus flexibles.
Enfin, certains points sont à prendre en compte si votre chalet locatif vous sert également de résidence secondaire :
- les couchages amovibles, qui peuvent être utilisés pour la famille (comme des matelas mobiles ou des canapés-lits), ne peuvent être proposés dans le cadre d’une location ;
- prévoyez un espace privatif pour le rangement de vos effets personnels ;
- l’intégralité du chalet devra être rangé et impeccablement propre avant chaque réservation. Pour vous en assurer, il peut être utile d’engager les services d’un gestionnaire de propriété.
Optimiser l’attrait de votre chalet pour les locataires
Dès lors que vous avez acquis un bien que vous aimez et qui répond à vos objectifs locatifs, assurez-vous qu’il soit optimisé pour satisfaire vos vacanciers. En effet, de nos jours, ceux-ci ne recherchent plus un simple logement, mais une expérience complète. Cela implique tout ce qui touche à la décoration, au confort et aux équipements proposés.
Il est donc crucial de différencier votre propriété des autres en vous posant la question : qu’est-ce qui pourrait donner envie de choisir mon chalet plutôt qu’un autre ?
Soignez la décoration
Créez une décoration chaleureuse et reposante, un espace où l’on se sent véritablement en vacances. Les attentes ne sont pas les mêmes en été et en hiver : considérez un changement de décoration en fonction de la saison. Pensez à des éléments qui distinguent votre chalet de tous les autres, sans en faire trop.
Ajoutez des équipements recherchés
Proposez certains des équipements qui sont les plus recherchés par les vacanciers : jacuzzi, piscine, sauna, local à skis… En plus d’offrir à vos vacanciers un séjour agréable, ces options permettent à votre propriété d’apparaître dans les résultats de recherche des sites de réservation en ligne, et ainsi d’obtenir plus de visibilité.
Créez des espaces photogéniques
Ajoutez des espaces de vie, tels qu’une salle de jeux pour enfants, un coin lecture, des aménagements extérieurs (comme un terrain de pétanque), des bureaux pour télétravailler, ou une zone de réparation de vélos. Des photos attrayantes de ces espaces aideront les vacanciers à se projeter dans votre chalet.
Proposez des services complémentaires
Marquez les esprits en proposant des services qui agrémenteront le séjour de vos vacanciers et les encourageront à revenir chez vous. Cela peut aller d’une réduction sur les attractions de la région à un service de restauration payant à domicile, ou encore la mise à disposition de vélos ou de raquettes à neige.
Restez à l’écoute des commentaires clients
Prêtez attention aux retours de vos vacanciers afin de créer un chalet qui plaise année après année. Si vous décidez de faire appel à OVO Network, nous vous aiderons en rédigeant un rapport de visite de votre propriété, qui incluera de nombreux conseils d’experts précis et personnalisés en vue de l’optimiser.
OVO Network compte bientôt 15 ans d’expérience dans la location de chalets à la montagne. Nous travaillons en partenariat avec plus de 140 propriétaires, en gérant les réservations, le marketing, les paiements en ligne, et la communication client. Nous les aidons aussi à trouver les meilleures solutions de gestion pour leurs biens spécifiques.
Questions, doutes, besoin d’aide ? N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec l’un de nos spécialistes en location afin de discuter de votre projet d’investissement.
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