Si vous envisagez de louer votre chalet, vous allez inévitablement vouloir estimer les revenus locatifs que vous pouvez espérer générer.
L’opération peut sembler complexe et déroutante, en particulier si vous n’en êtes qu’aux prémisses de votre réflexion. C’est cependant essentiel pour déterminer la viabilité financière de votre projet.
Dans cet article, nous allons détailler les facteurs clés qui influencent les revenus locatifs de votre chalet . Par dessus tout, nous vous donnerons des conseils pratiques et actionnables, afin que vous puissiez avancer dans vos calculs.
Nous avons trié ces critères des plus objectifs et factuels (les caractéristiques de votre chalet) aux plus subtiles et difficiles à appréhender (la demande et votre stratégie locative).
Les caractéristiques de votre chalet
Lorsqu’il s’agit d’estimer vos revenus locatifs, les caractéristiques de votre chalet sont la première chose à prendre en compte.
Déterminer la capacité de convives
Plus vous pouvez accueillir d’invités dans votre chalet, plus vous pouvez augmenter vos tarifs de location. En outre, les grands groupes sont prêts à payer davantage pour des hébergements adaptés à leur taille.
La capacité de votre chalet ne peut en aucun cas être déterminée arbitrairement. Ne succombez pas à la tentation de la surestimer ! Vous devez prendre en compte la superficie de votre chalet, le nombre de chambres et de salles de bains, ainsi que la réglementation locale.
Comptez un grand minimum de 15m2 par personne.
La superficie
Mesurez chaque pièce individuellement, à l’aide d’un classique plan d’architecte, ou d’un mètre laser. Certains facteurs, tels que la hauteur sous plafond, la forme de la pièce et la présence de mezzanines peuvent affecter votre résultat final.
La règle générale sera de mesurer la superficie de chaque pièce de votre propriété et d’additionner le tout.
Dans le cas d’une pièce atypique :
- Commencez par mesurer la surface globale de la pièce ;
- Soustrayez ensuite l’espace occupé par les murs, les piliers, les cheminées centrales ou autres obstacles ;
- L’espace que vous mesurez doit offrir en tout point une hauteur sous plafond d’un minimum de 1,80 m.
Le nombre de chambres
Les chambres que vous proposez doivent être spacieuses et confortables avec un mobilier et de la literie de qualité, des rangements et des décorations soignées.
Par ailleurs, il est important de considérer les caractéristiques de la clientèle visée. Une “chambre” avec des lits superposés n’a pas toujours la même valeur sur le marché qu’une “chambre” équipée d’un lit kingsize.
Le nombre de salles de bain
Vous pouvez inclure toutes les salles de bain complètes avec douche ou baignoire, lavabo et toilettes. Les salles d’eau (avec douche et lavabo mais sans toilettes) ne sont pas considérées comme une salle de bain complète. De même que les pièces comptant uniquement des toilettes et un lavabo sont des « toilettes séparées ».
Le marché de la locations saisonnières recommande comme règle générale de prévoir une salle de bain complète pour deux chambres, ainsi qu’une salle d’eau supplémentaire.
L’idéal est d’avoir une salle de bain privative par chambre. Cela vous aidera à vous rapprocher des standards de la location saisonnière haut de gamme.
L’aménagement et l’apparence de votre chalet
Les locataires s’attendent à un haut niveau de confort, de qualité, de prestation et d’esthétique. Les aménagements extérieurs ainsi que les équipements les plus attractifs pour les locataires varient selon les goûts et les préférences de chacun ou en fonction de la région.
L’état de votre bien en général et les rénovations
Votre propriété doit être impeccable, avec des finitions de qualité supérieure et des équipements modernes.
Il est important que vos locataires puissent évoluer de façon la plus fluide possible dans votre chalet. De petits aléas anodins – une fenêtre qui bloque, une porte qui claque, une chaudière à réarmer avant une douche – risquent d’entacher l’image de marque de votre chalet.
Il est recommandé de rafraîchir la décoration de votre bien tous les 3 à 5 ans. Cela peut inclure des mises à jour mineures (remplacement du linge de lit, des coussins, des accessoires) ou des modifications plus importantes (remplacement des meubles ou l’électroménager).
Les équipements (piscine, sauna, jacuzzi,…)
Certains équipements, comme les piscines chauffées, les spas ou les salles de sport sont très prisés des vacanciers, surtout dans des chalets en montagne. Ces équipements de bien-être sont une manière efficace de vous démarquer d’autres chalets, et d’attirer des locataires facilement pour les vacances.
Cependant attention, aussi impressionnant qu’il soit, un équipement n’aura de réelle valeur que si :
- Il est entretenu correctement ;
- Il répond à une demande existante.
Les espaces extérieurs
Les vacanciers recherchent des espaces de détente en extérieur, aménagés avec goût et offrant une vue imprenable sur les montagnes et la nature environnante.
En dehors de l’esthétisme, pensez également convivialité (par exemple un immense BBQ) et pragmatisme (un trampoline pour les enfants).
La classification du chalet (nombre d’étoiles)
La classification par étoiles permet d’identifier le niveau de confort et de qualité de votre chalet. Cette classification va de 1 à 5 étoiles, avec 5 étoiles représentant le plus haut standing.
Cette certification offre une lecture claire et objective du niveau de confort de votre chalet, en suivant des critères stricts définis par l’organisme de classification. Elle permet en outre d’éviter toute confusion entre la description que vous faites de votre chalet et ce que vont en percevoir vos clients potentiels. Elle constitue donc un argument de poids pour fixer vos prix plus à la hausse et attirer une clientèle haut de gamme.
Saisonnalité, secteur géographique et patrimoine
Les propriétaires qui souhaitent estimer leurs futurs revenus locatifs le plus justement possible doivent prendre en compte la saisonnalité et le secteur géographique dans leurs calculs.
Un autre facteur clé de votre estimation : la saisonnalité
Dans les Alpes, la haute saison est généralement la période de décembre à mars, correspondant à la saison de ski, ainsi que la période de juillet à août, qui désigne la saison estivale. Vous pouvez également inclure dans la période de saison haute les week-end prolongés, les vacances scolaires ou les événements spéciaux. Pendant ces périodes, la demande de locations de chalets est donc plus forte et les prix plus élevés.
En revanche, la basse saison se situe souvent en avril, mai, juin, septembre, octobre et novembre, périodes durant lesquelles la fréquentation touristique est moins importante. Par conséquent, vous pourriez être amené à baisser vos tarifs en basse saison : c’est un élément à prendre en compte dans votre estimation.
Pour déterminer avec précision les périodes de haute et basse saison, consultez les données statistiques fournies par les offices de tourisme et les sites spécialisés.
Les grosses stations de ski : un argument majeur
Dans les grandes stations de ski ouvertes toute l’année, l’écart entre haute et basse saison peut être moins marqué que dans les stations plus petites ou saisonnières.
La raison de cette plus forte activité réside dans la capacité qu’ont ces stations à proposer une offre plus variée d’activités alternatives pendant les périodes de basse saison, comme la randonnée, le VTT, la baignade en lac ou en piscine. Cela peut attirer un public plus large et lisser la demande tout au long de l’année.
Une station plus modeste reste un avantage
La proximité avec les pistes de ski reste quoiqu’il en soit un argument majeur pour les locataires de chalets. Ceci est valable même en dehors de la saison hivernale, et même si la station en question est modeste.
Les locataires sont prêts à payer plus cher pour occuper des chalets qui se situent juste à côté (à pied) de pistes de ski, de restaurants et de boutiques.
Pour évaluer la proximité de votre chalet par rapport aux activités de la station, vous pouvez utiliser des outils en ligne tels que Google Maps et sa fonction de recherche de proximité.
Votre chalet regorge d’atouts non exploités
Quelle que soit la situation géographique de votre chalet, demandez-vous dans tous les cas si vous êtes en mesure de proposer des activités alternatives aux sports d’hiver :
- Si votre chalet est bien situé, cela vous aidera à gommer l’écart de demande entre saison haute et saison basse, comme nous l’avons vu pour les chalets situés près des grosses pistes de ski ;
- Si votre chalet est moins « bien » situé, cela vous aidera à diversifier votre offre et donc à attirer une clientèle plus large. Il y a toujours certains membres dans un groupe qui n’aiment pas skier et seront ravis qu’on ait pensé à eux.
La région dans laquelle se situe votre chalet est probablement pleine de promesses d’un point de vue culturel :
- Albertville accueille chaque année des milliers de visiteurs pour son festival de la BD…
Savoir faire preuve de flexibilité et de créativité jouera toujours en votre faveur lorsqu’il s’agit de maximiser vos revenus locatifs !
Analysez le marché et les tarifs pratiqués
La concurrence déjà établie
Voici la marche à suivre pour avoir les chiffres les plus précis possible, analyser efficacement la concurrence et le marché, et ainsi estimer vos revenus locatifs au plus juste.
Tout d’abord, vous devez étudier les tarifs pratiqués dans votre secteur géographique. Vous pouvez utiliser des plateformes de location saisonnière telles que Airbnb, Booking ou Homeway. Elles vous permettent de filtrer les résultats de recherche par emplacement, capacité d’accueil, équipements, tarifs et avis clients.
Définissez vos critères de comparaison
Avant de commencer toute analyse, il est nécessaire de définir d’abord les critères qui vous permettront de comparer votre chalet avec les autres biens disponibles à la location. Les critères peuvent inclure la capacité d’accueil, les équipements, la situation géographique, la période de location, etc.
Analysez les annonces de vos concurrents
Une fois que vous avez identifié les biens similaires au vôtre, prenez le temps de lire attentivement les annonces des concurrents. Vous pouvez lister les points forts et les points faibles de chaque annonce, sur le fond aussi bien que sur la forme. Cela vous aidera à faire le point sur les attentes des locataires et les caractéristiques les plus recherchées.
Voici un exemple d’avis révélateur : les locataires du chalet Paralpin ont été unanimement époustouflés par la vue !
“Le jacuzzi est la cerise sur le gâteau”
Le chalet est superbe ! Autant que le propriétaire Damien et sa famille. Les vues sont incroyables aussi bien au lever du soleil, qu’au coucher du soleil ou simplement à la lumière des étoiles. Le jacuzzi est la cerise sur le gâteau. On a adoré notre séjour et on en a bien profité. On espère revenir bientôt.
— Sadaf H. janv. 2023
Lisez les avis des locataires sur les plateformes de location
C’est une étape incontournable pour vous faire une idée de ce qui leur a plu et déplu. Vous pourrez ainsi ajuster vos tarifs en fonction de la qualité de votre propriété rapport aux autres.
C’est le moment idéal pour approfondir vos connaissances sur votre cible. Qui est-elle ? Des familles, des couples, des groupes d’amis ? Que veut-elle ? Vous pourriez identifier un besoin de la clientèle auquel personne ne répond encore dans la région et qui pourrait vous bénéficier.
Analysez les tarifs à la semaine
Lorsque vous examinez les tarifs des concurrents pour la même période que celle à laquelle vous souhaitez louer votre chalet, il est important que vous preniez du recul. La meilleure méthode consiste à recouper les données avec :
- La date de première mise en location du chalet ;
- La satisfaction client (voir étape précédente) ;
- Le taux d’occupation (voir étape suivante).
Analysez le taux d’occupation
Le calendrier de disponibilité de vos concurrents vous indiquera les dates auxquelles leur bien est disponible ou réservé. Ces données sont essentielles pour visualiser la saisonnalité de la demande dans la région concernée. Vous serez alors plus en mesure d’affiner l’estimation de vos revenus locatifs.
Enfin, d’autres outils en ligne vous seront d’une grande aide, comme AirDNA pour obtenir les données de marché sur les tarifs et la demande. Vous pouvez également vous rapprocher d’agents immobiliers, d’experts de votre région. Il est par ailleurs possible de poser vos questions à d’autres propriétaires, via des forums ou les réseaux sociaux.
La demande fera fluctuer vos revenus locatifs
Il est primordial de bien connaître votre cible. Si vous pensez que vous avez une offre sur mesure à leur proposer, alors vous pourrez légitimement estimer vos revenus locatifs à la hausse.
Cool for Kids ?
Les familles avec enfants sont une cible importante pour les propriétaires qui souhaitent louer leur chalet.
Du côté des enfants :
- Ils sont aussi sensibles à l’atmosphère chaleureuse et conviviale que les adultes ;
- Ils sont tout aussi sensibles à votre marketing que les plus grands. Ils sauront réclamer chaque année de retourner dans le chalet où il y avait « la super cabane et le trampoline après le ski« .
Du côté des parents :
- Des enfants qui sont à l’aise en vacances et s’occupent seuls apportent la promesse de vraies vacances pour les adultes.
Dans ce cas de figure encore, une garantie « chalet adapté aux enfants » ne s’improvise pas. Vous devez prendre en compte la sécurité des enfants dans le chalet au même titre que leur divertissement.
Si votre offre n’est pas complète, elle ne vous permettra pas de justifier des tarifs élevés.
Animaux de compagnie, bienvenus ou non ?
Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à voyager avec leur(s) animaux.
Prévoyez un environnement agréable pour les animaux et pour les maîtres. Pour ce faire, vous devez de leur fournir ce dont ils auront besoin : gamelles, jouets, couvertures, litière, serviettes en plus pour essuyer les pattes. Assurez-vous qu’aucune plante intérieure ou extérieure n’est toxique pour les animaux et précisez-le dans votre annonce. Par ailleurs, vos descriptifs d’annoncent doivent être clairs sur ce que vous acceptez ou pas.
En offrant un hébergement adapté aux animaux de compagnie, vous pouvez vous démarquer, augmenter vos tarifs et ainsi, estimer vos revenus locatifs à la hausse.
Séjours courts ou à la semaine ?
Les séjours courts (week-end ou longs week-end)
Les séjours courts conviennent à des couples en recherche d’une escapade romantique, de professionnels en déplacement, ou encore d’événements d’entreprise.
Ils vous permettent de facturer des tarifs plus élevés par nuitée et une plus grande flexibilité dans la planification des réservations. Cependant, ils impliquent plus de changements de locataires et donc plus de travail pour les propriétaires. Cela rend plus difficile l’optimisation de votre taux d’occupation et peut engendrer des frais de roulement supplémentaires.
Les séjours à la semaine
Ils peuvent être plus attractifs pour les familles ou les groupes qui cherchent à se retrouver pour les vacances.
Les tarifs proposés pour ce type de séjours peuvent être plus bas que pour des séjours plus courts. Cela peut être compensé par une occupation plus longue et une plus grande facilité dans la gestion des réservations.
Il est également important de prendre en compte la saisonnalité et la demande dans la région pour déterminer la durée de séjour idéale. Si votre chalet est situé dans une station de ski populaire, les séjours courts peuvent être plus attractifs en pleine saison. Les séjours à la semaine conviennent mieux aux séjours d’été, pour les activités de plein air.
Tout un éventail de paramètres est à prendre en compte pour estimer justement les revenus locatifs de votre chalet. Nous avons listé les plus accessibles pour que vous puissiez calculer vos premiers chiffres de façon quasi immédiate.
Cependant, si vous souhaitez affiner votre résultat, il est nécessaire de vous rapprocher d’experts du secteur de la location saisonnière. Vous pourrez notamment approfondir avec eux les questions de vos stratégies marketing et tarifaires. Ce sont deux autres éléments clés qui peuvent impacter vos revenus locatifs.
Les experts OVO Network, leader en gestion locative de chalets dans les Alpes françaises depuis 2008, sont à votre entière disposition. Ils vous aideront à analyser votre situation, identifier les points forts de votre propriété, à prévoir vos revenus le plus justement possible, et à maximiser vos revenus locatifs.
D’ici là, estimez avec précision le potentiel de rentabilité de votre chalet grâce à notre calculette de revenus locatifs.
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