Comment réaliser des économies sur son investissement locatif ?
Les investisseurs peuvent peiner à trouver le juste équilibre entre investir dans la qualité pour garantir une expérience haut de gamme à leurs futurs locataires, et économiser pour préserver leur capital initial. Or, chaque décision est cruciale lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif.
Voici donc 6 astuces pour vous aider à réaliser des économies sur votre investissement locatif.
1 – Définir avec précision le projet final
Quel est mon profil d’investisseur, ma situation financière, ma capacité d’emprunt ?
Les investisseurs doivent apprendre à se connaître et à identifier leurs forces, leurs faiblesses, ou encore leur tolérance au risque.
Suis-je à la recherche d’un flux de trésorerie régulier ou plutôt d’une plus-value sur le long terme ?
Les propriétaires ou futurs propriétaires doivent définir clairement l’objectif de leur investissement locatif. S’agit-il de générer un flux de trésorerie régulier pour couvrir les coûts d’exploitation et obtenir un revenu passif ? Ou plutôt de viser une plus-value à long terme en capitalisant sur l’appréciation de la valeur du bien ? Une compréhension précise de l’objectif aidera à prendre des décisions stratégiques tout au long du projet.
Mon projet a-t-il une deadline ?
Il est important de tenir compte des délais dans le projet. Certaines situations, comme la retraite ou le financement d’autres projets, peuvent imposer des contraintes de temps spécifiques. La planification en fonction de ces délais permettra d’éviter des coûts inutiles dus à la précipitation.
Vais-je acheter ou faire construire ?
Chacune de ces options a des implications financières et logistiques différentes. L’achat peut être plus rapide, mais la construction peut permettre une personnalisation plus poussée.
Répondre à ces questions n’aidera pas à réaliser des économies per se. Cependant, évaluer soigneusement ces options permettra de réaliser des économies lors de la mise en application du projet d’investissement locatif.
2 – Optimiser la fiscalité et le financement
Quel statut adopter pour une entreprise de location saisonnière ?
Le choix du statut juridique de son entreprise de location revêt une importance cruciale. Il peut avoir un impact direct sur la manière dont l’investisseur sera imposé en tant que propriétaire locatif. Opter pour le statut le mieux adapté à la situation peut permettre de réduire la charge fiscale, générant ainsi des économies à long terme.
À quelles déductions fiscales donne droit chaque statut ?
En identifiant les dépenses éligibles à la déduction, telles que les frais d’entretien ou les rénovations, il est possible de réduire le revenu imposable, engendrant ainsi des économies d’impôts substantielles.
Quelles sont les différentes options de financement à considérer ?
Le choix du financement de l’investissement locatif a un impact sur le coût total de l’emprunt. Il existe différentes options à explorer (prêts hypothécaires, commerciaux, investisseurs privés, courtiers). En examinant attentivement les taux d’intérêt, les modalités de remboursement et les différentes options de prêt, l’investisseur peut économiser sur les intérêts et minimiser les charges financières de son investissement.
Quelle est la réglementation fiscale de la région ?
La recherche des avantages spécifiques offerts dans la région peut se traduire par des économies significatives sur les coûts du projet d’investissement locatif sur les premières années.
Exemple : certaines communes en Haute-Savoie peuvent être classées en tant que ZRR (Zones de revitalisation Rurale). Les investisseurs locatifs qui achètent ou rénovent des biens dans ces zones peuvent bénéficier d’exonérations fiscales.
Faire appel à un expert comptable est essentiel pour économiser sur son investissement locatif. Dans le domaine financier, une décision n’a pas besoin d’être intrinsèquement mauvaise pour entraîner des coûts élevés pour les investisseurs. Même une décision moyenne peut entraîner des frais considérables.
3 – Faire appel à des professionnels
Ce conseil peut sembler contre-productif à première vue.
En effet, lorsque il s’agit de faire des économies lors d’un investissement locatif, le premier poste de dépense que l’on pense à amputer, c’est la main-d’œuvre. Grande est la tentation de vouloir faire le maximum soi-même.
En réalité, faire appel à des professionnels qualifiés fera économiser aux investisseurs du temps et de l’argent.
Les professionnels de l’immobilier, du bâtiment, ou tout simplement de la construction disposent d’un réseau de contacts bien établi dans l’industrie. Ils peuvent mettre les propriétaires en relation avec des entrepreneurs fiables. Cela peut se traduire par des économies grâce à des tarifs préférentiels et des relations commerciales établies. Les constructeurs peuvent avoir des informations en avant-première sur la disponibilité ou le prix d’un terrain. Les architectes peuvent avoir des partenariats préétablis avec des décorateurs avec qui ils travaillent efficacement.
L’investissement locatif peut réserver son lot d’imprévus, tels que des réparations d’urgence ou des litiges avec les locataires. Les professionnels sont habitués à gérer ces situations de manière efficace et sauront donc minimiser les perturbations et les coûts associés. Par ailleurs, un bien plus rapidement achevé grâce à des professionnels sera plus rapidement mis en location. Il générera ainsi des revenus locatifs plus rapidement.
L’expertise des professionnels peut vous aider à prendre des décisions éclairées, à éviter les erreurs coûteuses et à maximiser la rentabilité de votre investissement. Par exemple, un architecte d’intérieur vous aidera à optimiser la gestion de l’espace dans un chalet, vous permettant ainsi d’accueillir des locataires supplémentaires. Un ouvrier spécialisé évitera les malfaçons et vous épargnera de nombreux coûts de réparation sur les années à venir.
Paradoxalement, dans ce cas de figure, faire des économies se traduira parfois par dépenser davantage.
4 – Économiser sur les bons postes de dépense
Même lorsque l’on a un budget serré, il est important que le bien final ne fasse pas bas de gamme.
Nous avons posé la question à une architecte d’intérieur et sur le sujet, Alexia Caridi est formelle : “Les gens prennent beaucoup moins soin des locations de vacances que de leur propre chez eux”.
Les éléments dans lesquels il faut investir
- La quincaillerie en général : la première chose qui vient à l’esprit de l’architecte d’intérieur, ce sont les poignées des tiroirs ;
- La robinetterie, comme les colonnes de douche ;
- L’électroménager : pas besoin de viser le très haut de gamme, mais il faut s’assurer de prendre de la qualité et le meilleur rapport qualité-prix ;
- Le parquet : il y aura énormément de passage, il est donc important de faire installer un parquet en bois de qualité.
Les postes où il est possible de faire des économies
- Sans hésiter, les détails de finition. Par exemple, utiliser des panneaux de meuble satiné au lieu de matériaux mat coûteux, ou du chêne non abouti au lieu du chêne massif au sol. Ce genre de détail permet de réduire le budget sans compromettre la qualité globale du chalet ;
- Les aménagements et l’agencement des pièces sont également importants à prendre en compte. Dans un chalet de luxe destiné à la location saisonnière, le ratio chambre/salle de bain est crucial. « Dans le luxe, lorsqu’on parle de chambres, on parle de suites, d’un cocon à part », explique Alexia Caridi. Le ratio chambre/salle de bain dans l’industrie de la location saisonnière doit être de 1 autant que possible. À l’inverse, les équipements de bien-être (spas, hammams) n’ont pas besoin d’avoir la même capacité d’accueil que celle du chalet. C’est l’occasion d’économiser. Une propriété d’une capacité de 16 personnes peut tout à fait proposer un sauna de 8 à 10 places seulement. C’est autant d’argent gagné.
Il ne faut donc pas lésiner sur la qualité des équipements ou des parties d’équipement qui seront les plus utilisées. En contrepartie, il y a des façons de faire des économies sur des détails de décoration. Ces efforts de réflexion permettent de réduire le budget sans impacter négativement l’esthétique globale du décor.
5 – Savoir manier les devis
Maîtriser l’art des devis permet de réaliser des économies sur son investissement locatif.
Dans un premier temps, il faut savoir que les coûts de certains matériaux ont effectivement augmenté jusqu’à 50% ces dernières années. Certaines factures qui apparaissent alors à première vue comme ridiculement exubérantes seront finalement très justifiées.
Alexia Caridi nous a donné quelques pistes pour démêler le vrai du faux.
« L’inflation ne touche pas les architectes d’intérieur ou les prestataires en général de la même manière qu’elle impacte les artisans. Les artisans achètent des matériaux bruts qu’ils revendent sous une autre forme par la suite. Ils doivent donc nécessairement s’adapter pour garder leur marge et proposer, au grand minimum, deux devis totalement différents d’un mois à l’autre. »
Les autres prestataires n’incluent pas les mêmes paramètres dans leurs devis. Certes, ils vont augmenter leurs montants et honoraires au fur et à mesure qu’ils gagnent en notoriété, inclure leurs frais de comptabilité, de marketing, ou simplement l’inflation. Cependant, l’augmentation des matières premières n’entre pas dans leur barème.
Tout cela pris en compte, il sera plus facile de détecter un devis gonflé arbitrairement.
« Si deux professionnels dans le même corps de métier vous proposent deux devis trop différents, il est judicieux de creuser un peu ou de demander un troisième avis. De plus, si vous demandez des explications sur un point du devis que vous jugez excessif et qu’un architecte d’intérieur vous répond qu’il ne peut faire autrement que de répercuter l’inflation, cela doit vous mettre la puce à l’oreille.
Faire bon usage des devis ne consiste donc pas à en faire éditer plusieurs puis à sélectionner le moins cher. Il s’agirait plutôt de savoir lire entre les lignes.
6 – Miser sur les stations peu chères et prometteuses
L’instinct des investisseurs les pousse souvent à s’établir dans des destinations renommées comme Megève ou Chamonix. La demande y est déjà bien établie, et les prix, élevés. Cependant, il est essentiel de se rappeler que les décisions les plus stratégiques, et qui génèrent le plus d’économies – en matière d’investissement locatif – se situent parfois en dehors de ces destinations prisées. Lorsque l’on opère avec un budget serré, chercher des opportunités dans des stations moins connues est parfois la clé d’un investissement locatif réussi.
Investir dans une station peu chère est donc parfois très judicieux. Cela permet aux investisseurs de pénétrer le marché avec des capitaux initiaux moins importants, tout en tirant profit d’un potentiel de croissance à long terme.
Dans cette optique, plusieurs domaines skiables sont à surveiller de près. Il est possible de penser par exemple à Grand Massif ou à certaines stations des Portes du Soleil.
Malgré leurs coûts d’entrée moins élevés que certaines stations plus huppées des Alpes, ces régions ne lésinent pas sur l’expérience qu’elles offrent aux vacanciers et aux investisseurs. Elles proposent des infrastructures modernes, toute une variété des activités estivales ou encore une proximité avec de petits villages authentiques. Ce sont véritablement des secteurs en plein essor.
Il est tout à fait possible d’acquérir un chalet à un prix relativement abordable et espérer une augmentation de la valeur du bien à mesure que la popularité de la station augmente.
La clé pour réaliser des économies sur son investissement locatif, c’est la planification.
En effet, des investisseurs qui planifient sont des investisseurs qui sont capables de définir leurs objectifs et leurs priorités. Des investisseurs qui savent établir leurs priorités seront capables de prendre de meilleures décisions et par corrélation, des décisions moins onéreuses.
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