Les coûts de la location d’un appartement au ski

Imaginez : vous possédez un appartement au ski, niché au cœur des montagnes enneigées. Un endroit où vous pouvez échapper à l’agitation de la vie quotidienne et vous adonner à votre passion pour les sports d’hiver. Envisagez à présent que cette parenthèse idyllique ne vous apporte pas seulement du bonheur : elle génère également des revenus locatifs.

La location d’un appartement au ski est devenue une opportunité d’investissement intéressante. Elle combine l’attrait des séjours dans les Alpes et le potentiel de rendements locatifs intéressants. Mais quels sont les coûts de la location d’un appartement au ski, c’est-à-dire les coûts associés à la création de votre activité de location de vacances ?

Dans cet article, nous nous penchons sur les aspects financiers que les propriétaires doivent soigneusement prendre en compte lorsqu’ils découvrent le monde de la location de biens en station. Notre objectif est de fournir une liste exhaustive des coûts, afin de permettre aux futurs propriétaires de prendre des décisions éclairées et d’optimiser la rentabilité de leur investissement.

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Coûts d’investissement dans l’immobilier au ski : ce qu’il faut prendre en compte

Frais d’acquisition d’un appartement au ski

Pour que l’investissement soit rentable, le montant déboursé pour l’achat de l’appartement doit être en rapport avec le prix du marché de la destination.

Pour mieux comprendre l’environnement financier, examinons de plus près le graphique ci-dessous. Il montre le coût moyen des appartements de ski par m² dans différentes stations renommées :

Il est clair que les prix varient considérablement d’une station à l’autre. Les stations associées au luxe, comme Val d’Isère et Courchevel, sont beaucoup plus chères que des destinations telles que Samoëns et Saint-Gervais. Toutefois, cela ne se traduit pas nécessairement par des rendements locatifs plus élevés. L’une des clés est de chercher un endroit qui soit attractif tout au long de l’année.

Les prix sont sujets à la fluctuation du marché. C’est pourquoi il est indispensable de mener des recherches complémentaires et de consulter des agences immobilières réputées. Elles sont expertes dans le secteur et disposent d’une solide connaissance du terrain. Elles pourront guider les acheteurs potentiels dans leur investissement. Si ceux-ci ne savent pas avec qui travailler, nos spécialistes de la location chez OVO Network pourront leur recommander un de nos partenaires de confiance.

Coûts supplémentaires liés à l’acquisition

Certains coûts additionnels sont à prévoir, en plus du prix du bien lui-même. Ceux-ci incluent :

• Les frais de notaire (coûts d’acquisition) ;
• Les taxes ;
• Les frais légaux ;
• Les honoraires d’agence immobilière.

Les dépenses liées à l’achat d’un bien immobilier s’élèvent généralement à environ 7-8 % du prix d’achat pour les biens anciens. Pour les biens neufs, les frais s’élèvent à environ 2- 3 % du prix d’achat.

Le coût total d’un bien immobilier dépendra de facteurs tels que :

• Les caractéristiques du bien (taille, équipements, etc.) ;
• Si la propriété est meublée ou non ;
• La demande du marché ;
• La situation.

Coûts de rénovation d’un appartement au ski

La rénovation et l’aménagement d’un bien impliquent plusieurs frais à intégrer dans les coûts de la location d’un appartement au ski.

Bien que les dépenses exactes varient considérablement en fonction de facteurs tels que l’emplacement et les choix d’aménagement spécifiques, les architectes et décorateurs d’intérieur fournissent souvent des prix moyens par mètre carré, ce qui permet d’avoir une idée générale.

Voici quelques estimations approximatives :

• Petites rénovations comme la peinture, le nettoyage des sols et des plafonds : ≈ 500€/m² ;
• Rénovations de moyenne importance, incluant l’installation d’une nouvelle cuisine, les salles de bains, les fenêtres, les murs de séparation, l’électricité, la plomberie : ≈ 1 000€/m² ;
• Projets de plus grande envergure : ≈ 1 300€/m².

Il est très important de noter que ces estimations sont des lignes directrices générales. Les coûts réels peuvent fluctuer en fonction des préférences individuelles, des variations régionales et de l’ampleur du projet de rénovation.

En faisant appel à une entreprise de décoration d’intérieur ou à un entrepreneur réputé, il est possible d’obtenir une ventilation plus précise des coûts et de mieux appréhender les subtilités de la rénovation de son appartement au ski. Il sera ainsi aisé de combiner attractivité du bien et respect du budget.

Coûts de la création d’entreprise

Un autre poste de dépense à intégrer dans les coûts de la location d’un appartement au ski concerne la création de la société qui va exploiter le bien.

Frais d’annonce légale

Lors de la constitution d’une SCI ou d’une SARL, les entrepreneurs ont pour obligation de publier une annonce légale dans un journal autorisé (JAL, Journal d’Annonces Légales). Elle a pour vocation d’informer le public de la création (et, le cas échéant, de la modification) d’une société.

Il s’agit désormais de frais forfaitaires. À la fin de 2022, en France métropolitaine, les tarifs s’élevaient à :

• 144€ hors taxes pour une SARL ;
• 185€ hors taxes pour une SCI.

Droits d’enregistrement

En France, SCI et SARL doivent s’immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette démarche s’effectue auprès du greffe du tribunal de commerce compétent.

Les procédures peuvent varier légèrement en fonction des statuts de la société. Les frais d’enregistrement sont les suivants :

• 88,29€ pour une SCI ;
• 65€ pour une SARL avec une activité commerciale.

Frais légaux

Dans le cas d’une SCI ou d’une SARL, les frais légaux dépendent de la complexité de la société (par exemple, le nombre d’associés) mais aussi du montant du capital initial.

En règle générale, les frais sont estimés à 1 à 2 % du capital initial. Toutefois, dans certains cas, un montant minimum peut être appliqué.

Par ailleurs, si le propriétaire opte pour le statut LMNP (location meublée non professionnelle), il n’y aura généralement pas de frais de notaire liés à la création de la société de location.

En effet, dans le cadre d’une LMNP, les propriétaires peuvent opérer en tant que personnes physiques sans avoir à créer une société.

Rédaction des statuts de la société

En principe, en France, les particuliers ont le droit de rédiger eux-mêmes leurs statuts. La loi ne prévoit pas qu’ils doivent être rédigés par un professionnel. Dans ce cas, le propriétaire n’a rien à débourser, il doit simplement donner de son temps.

Cependant, la rédaction des statuts d’une société est une tâche complexe et importante. Ces documents définissent les règles et les procédures de l’entreprise concernée. Ils doivent être précis et conformes à la législation en vigueur. Il est donc conseillé de faire appel à l’expertise d’un professionnel.

Si vous passez par une plateforme juridique, le tarif de la rédaction des statuts est d’environ 200€. En revanche, les propriétaires qui préfèrent louer les services d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable devront prévoir un budget compris entre 500 et 1 500€ pour l’établissement de ces documents. La formule choisie impactera plus ou moins fortement les coûts de la location d’un appartement au ski.

Taxes

Taxe foncière

La formule générale de calcul de la taxe foncière en France est la suivante :

Taxe foncière = valeur locative x taux d’imposition

La valeur locative correspond à l’estimation de la valeur locative de votre bien immobilier établie par l’administration fiscale. Elle figure généralement sur l’avis d’imposition ou peut être obtenue en contactant les services fiscaux compétents.

Taxe d’habitation

En France, la taxe d’habitation sur les locations de vacances est un impôt local qui s’applique généralement aux résidences secondaires (depuis 2023).

Toutefois, les propriétaires de biens locatifs saisonniers sont généralement exonérés s’ils exercent une activité professionnelle. Dans ce cas, ils seront soumis à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). De plus, ils appliqueront une taxe de séjour à leurs locataires.

Pour obtenir des informations précises et actualisées, il convient de contacter les services fiscaux locaux ou de consulter un professionnel de la fiscalité.

Taxe de séjour

La taxe de séjour est prélevée par les autorités locales ou régionales sur les nuitées des personnes hébergées dans des établissements touristiques. Elle est payée par les clients aux propriétaires, qui la reversent ensuite aux autorités locales.

Dans les Alpes, la taxe de séjour peut varier de 0,50€ à 4€ par personne/nuit.

Le propriétaire du bien n’étant qu’un intermédiaire, la taxe de séjour n’a pas d’influence directe sur les coûts de location d’un appartement au ski.

TVA

En France, la location saisonnière d’appartements est soumise au régime réel de la TVA. Le taux applicable est de 10 %.

La TVA doit être collectée auprès des clients et versée régulièrement aux services fiscaux.

Toutefois, il est parfois possible de la déduire des dépenses professionnelles liées à l’activité de location saisonnière. À partir d’un certain seuil de revenus, il peut aussi être envisageable de bénéficier d’une exonération.

Coûts de maintenance et d’exploitation courants

Frais de gestion immobilière

Une gestion immobilière professionnelle joue un rôle crucial dans le succès de la location d’un appartement au ski.

Le fait de confier les responsabilités opérationnelles à une société de gestion immobilière ou à un gestionnaire immobilier spécialisé garantit aux propriétaires que leur bien est entretenu et que leurs locataires bénéficient d’une expérience sans faille.

Les frais de gestion opérationnelle des biens immobiliers englobent généralement plusieurs services, notamment l’entretien régulier, les services de nettoyage et l’assistance aux vacanciers. Ils font partie intégrante des coûts de location d’un appartement au ski.

Ces frais peuvent varier en fonction de facteurs tels que la taille du bien et les services spécifiques requis.

Le service de conciergerie Groomlidays, par exemple, propose un service d’accueil pour les locataires qui comprend les prestations suivantes :

• Accueil des vacanciers ;
• Visites et présentation de la propriété ;
• Présentation des activités à faire dans les environs ;
• Explications du déroulement de l’accueil par e-mail ou par téléphone.

… pour 25€ à 50€, selon l’heure d’arrivée des locataires.

La gestion professionnelle des biens immobiliers englobe un large éventail de services, qui vont au-delà de ceux énumérés ci-dessus.

Elle comprend la gestion complète du bien, la supervision des tâches telles que l’entretien, les réparations, le contrôle des prestataires de services, la gestion des réservations, la facturation, etc.

Les frais sont généralement calculés en pourcentage du chiffre d’affaires locatif ou sous la forme d’une redevance annuelle fixe, souvent comprise entre 15 et 25 %.

Cette structure permet aux propriétaires de confier les opérations quotidiennes à des experts tout en garantissant une rémunération équitable et transparente.

Ménage

Il est essentiel de proposer un standard élevé de ménage dans les appartements en location. Non seulement il a un impact direct sur la satisfaction des clients et sur les commentaires positifs mais il contribue également à la réputation générale de la propriété.

Les tarifs horaires pour le nettoyage professionnel varient mais voici quelques estimations :

• Un coût moyen d’environ 25€ à 40€ par heure ;
• Un minimum d’une prestation par semaine après le départ des locataires (4-6 heures) ;
• Une prestation supplémentaire facultative au cours de la semaine (2 heures).

Blanchisserie

Les frais de blanchisserie dépendent de la qualité du service et du nombre d’articles à nettoyer.

Pour le confort des locataires, les éléments suivants sont généralement nécessaires :

• 2 jeux de draps pour chaque lit (protège-matelas, drap-housse, drap plat, taies d’oreiller) ;
• 3 serviettes de bain par personne ;
• 2 tapis de bain par salle de bains ;
• 8 torchons de cuisine.

Idéalement, il faudrait doubler ces chiffres pour tenir compte du roulement. Il est alors possible d’utiliser un jeu de linge propre pendant que le linge de la semaine précédente est envoyé à la blanchisserie.

En ce qui concerne le nettoyage, il est préférable de faire appel à un service professionnel pour garantir une finition de qualité.

Voici quelques exemples de coûts moyens par article :

• 12€ pour une housse de couette ;
• 7,50€ pour un drap plat ou un drap-housse ;
• 3,50€ pour une taie d’oreiller ;
• 5€ pour une serviette de bain.

Cela représente environ 40 à 50€ par personne et par semaine. Il est possible de négocier un forfait hebdomadaire ou mensuel avec un service de blanchisserie pour réduire les frais. Quelle que soit la formule retenue, il est indispensable d’intégrer ce poste de dépenses dans les coûts de location d’un appartement au ski.

Services et assurances

La location d’un appartement au ski nécessite de prévoir un budget pour les coûts des services publics et de l’assurance afin de garantir une expérience de location sans heurts et protégée.

Coût des services publics

Les coûts des services publics englobent les services essentiels tels que l’électricité, le chauffage, l’eau et internet, qui sont nécessaires au confort des hôtes.

Ces coûts peuvent varier en fonction de facteurs, notamment la taille de l’appartement, l’emplacement et l’efficacité énergétique du bien. La manière la plus simple d’estimer les coûts annuels de la consommation d’énergie est la suivante :

• Déterminer le prix de l’énergie en question (par kilowattheure (kWh) TTC pour le gaz et l’électricité, par mètre cube pour l’eau) ;
• Estimer la consommation quotidienne d’énergie par personne ;
• Multiplier par le nombre de jours de location du chalet (une estimation est possible).

En France, en 2023, une personne seule consomme en moyenne 30 kWh de gaz, 3 kWh d’électricité et 0,15 mètre cube d’eau (149 l).

Assurance

Les propriétaires de meublés de tourisme ne sont pas légalement obligés de souscrire une assurance spécifique. Cependant, cela vaut la peine d’y réfléchir.

L’éventail des tarifs d’assurance est assez large car chaque contrat est calculé au cas par cas. Il faut tenir compte de facteurs comme le statut juridique, le chiffre d’affaires, le passif, la taille, les installations et la localisation.

Les options d’assurance les plus courantes sont les suivantes :

• Assurance responsabilité civile d’exploitation (couvre les dommages aux biens ou les dommages corporels causés aux locataires ou à des tiers) ;
• Assurance multirisque habitation (couvre les dommages causés à la propriété elle-même, y compris les dégâts des eaux, les incendies, les catastrophes naturelles, les vols, etc.) ;
• Assurance perte d’exploitation (couvre la perte de revenus en cas de fermeture temporaire du logement en raison de dommages importants ou de réparations nécessaires à l’équipement – généralement évaluée à 1-3 % de votre revenu annuel estimé) ;
• Assurance loyers impayés (pour s’assurer contre le non-paiement du loyer – coûte entre 2 et 4 % de votre revenu locatif annuel).

En souscrivant les types d’assurance susmentionnés, les locataires peuvent avoir l’esprit tranquille pendant toute la durée de leur séjour, tandis que les propriétaires sont protégés contre les complications éventuelles. Même si cela augmente les coûts de la location d’un appartement au ski, la dépense est justifiée.

Inscription sur les plateformes de location

Le référencement d’un appartement au ski sur les agences de voyage en ligne (OTA en anglais) offre de nombreux avantages comme l’assurance d’avoir une visibilité maximale et l’augmentation des chances d’obtenir des réservations.

De plus, ces plateformes offrent des solutions de recherche et de filtrage performantes, ce qui permet aux locataires potentiels de trouver et de réserver plus facilement le bien.

Voici une estimation générale des coûts de publication sur certaines plateformes (du côté des propriétaires) :

Airbnb

Airbnb impose des frais de service, généralement compris entre 3 et 5 % du prix de la location, ainsi que des frais de traitement des paiements. Pour les propriétaires professionnels, ces frais peuvent atteindre 16 %.

En outre, Airbnb propose des formules de promotion payantes facultatives pour mettre en valeur des annonces spécifiques et améliorer leur visibilité.

Chaletmontagne

Le fonctionnement de Chaletmontagne est unique car les propriétaires ne paient pas d’abonnement, de commission ou de frais de dossier.

Au lieu de cela, ils paient l’accès aux coordonnées des locataires potentiels sous la forme de crédits, à charge pour eux de les convertir en clients réels. Quatre crédits coûtent en moyenne 450€ et 10 crédits 2 300€.

Booking.com

Booking.com prélève généralement une commission sur les réservations effectuées via sa plateforme, qui varie entre 10% et 17% du prix de la location.

En outre, la plateforme propose également des options de publicité payante pour améliorer la visibilité des annonces.

Abritel

Abritel facture aux propriétaires 8 % du coût total de la réservation. De plus, la plateforme propose une formule d’abonnement de 249€ par an.

OVO Network

OVO Network sélectionne soigneusement les propriétés avec lesquelles elle travaille, afin de créer une relation privilégiée avec les propriétaires et de leur garantir les meilleures chances d’obtenir des réservations.

Les propriétaires bénéficient de services complets de photographie, de marketing, de gestion des réservations et d’optimisation des revenus ainsi que d’une assistance personnalisée.

Les tarifs de location sont adaptés aux caractéristiques de l’appartement et aux services fournis. Ils sont mis à jour en temps réel selon les recommandations de nos experts immobiliers, qui surveillent en permanence les tendances du marché.

Le calculateur OVO Network permet de déterminer le montant des revenus locatifs de sa propriété dans les Alpes.

Commercialiser son appartement au ski

Un marketing et une publicité efficaces jouent un rôle essentiel pour attirer les vacanciers dans son appartement au ski.

Et, avec un marché de la location très compétitif, il est crucial d’utiliser différents canaux de marketing pour atteindre un large public.

Le marketing de contenu, l’optimisation des moteurs de recherche (SEO), les médias payants, les newsletters et les relations publiques sont autant d’outils puissants pour présenter sa propriété à un public international.

Sous-traitance

Les propriétaires qui souhaitent externaliser cet aspect de leur activité ont deux possibilités :

• Faire appel à un professionnel, par exemple un freelance. Les tarifs varient en fonction de la prestation. Ils peuvent se baser sur un taux horaire (50€ à 200€) ou un forfait (1 500€, par exemple, pour la création d’un site web et la mise en place des réseaux sociaux associés) ;
• Déléguer la commercialisation à une plateforme de location. Elle mettra tout en œuvre pour donner de la visibilité à la propriété en question.

Il est possible pour les propriétaires de commercialiser leur bien eux-mêmes avec quelques connaissances et un peu de temps. Mais nous conseillons vivement de confier cette tâche à des professionnels expérimentés. Cela garantit une visibilité accrue, une plus grande efficacité et de meilleurs résultats.

Photographie professionnelle

Nous recommandons de recourir aux services d’un photographe professionnel pour saisir les caractéristiques uniques de chaque appartement et laisser une impression durable.

Le coût d’une prise de vue professionnelle d’un bien immobilier dépend d’un certain nombre de facteurs :

• La notoriété du photographe ;
• La situation de l’appartement, le temps de trajet et l’accessibilité ;
• La durée du shooting (nombre de pièces à photographier, nombre de prises de vue par pièce, photos d’intérieur ou d’extérieur nécessaires) ;
• Services supplémentaires (comme l’édition/le traitement des photos) ;
• Le type de forfaits (taux horaire ou prix fixe).

En général, les tarifs d’une séance photo professionnelle de qualité pour une propriété de luxe se situent entre 150€ et 200€ par heure.

Il semble raisonnable de prévoir un budget de 500€ à 1 500€ pour la prise de vue. En fonction des facteurs mentionnés ci-dessus, ce montant peut être revu à la hausse.

Panier de bienvenue

Le panier de bienvenue est une dépense nécessaire. En effet, ce petit geste contribue à une expérience chaleureuse et accueillante dès l’arrivée des hôtes. Il contribue à leur satisfaction et à leur sentiment de bien-être pendant leur séjour.

Pour estimer le coût d’un panier de bienvenue, il faut en déterminer le contenu en fonction de ses préférences et des besoins des locataires.

En règle générale, un panier de bienvenue de qualité vaut entre 50 et 150€. Il peut contenir des articles tels que :

• Des produits locaux de qualité comme la charcuterie et les fromages (environ 12€ par personne) ;
• Des produits de bien-être tels que des huiles essentielles pour le hammam, des gommages et/ou des huiles de massage ;
• Une bouteille de champagne de qualité pour le groupe (30€-50€) ;
• Des articles de sport comme les gels énergétiques ou boissons sportives (10€ par personne).

Résumé

Un certain nombre de coûts sont incompressibles lorsque l’on gère sa propre entreprise de location, notamment :

• Dépenses liées à l’acquisition ;
• Rénovations et ameublement ;
• Coûts de création d’une entreprise ;
• Taxes ;
• Coûts de maintenance et d’exploitation courants ;
• Services et assurances ;
• Référencement sur les plateformes de location ;
• Commercialisation de l’appartement ;
• Panier de bienvenue.

Grâce aux informations présentées ici, il est possible de prendre des décisions en connaissance de cause, de connaître tous les coûts de la location d’un appartement au ski et d’élaborer une stratégie efficace pour maximiser ses revenus locatifs.

Nouveaux et futurs propriétaires évolueront ainsi à leur aise dans le monde financier et assureront la réussite de leur entreprise.

À présent, il suffit d’exploiter les connaissances acquises, de saisir les opportunités et de commencer à récolter les fruits de la location de son appartement !

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