Dois-je accepter les locataires qui ne veulent séjourner dans mon chalet que deux ou trois jours ? Si vous commencez à travailler sur votre stratégie de location saisonnière, il est probable que la question vous tourmente.
Quel que soit votre objectif de location saisonnière, pour maximiser vos revenus il faut :
- Trouver le tarif de location juste par rapport à vos objectifs, à la demande et à la concurrence ;
- Maximiser votre taux d’occupation, c’est-à-dire louer le plus de temps possible votre chalet à ce prix juste.
Accepter des séjours courts semble alors totalement contre-productif. Un séjour court signifie à priori moins de chiffre d’affaires, et plus de vacance locative. Vous pensez peut-être que cela donne un côté “hôtel bas de gamme” à votre propriété de standing.
Pourtant, notre équipe experte en gestion locative est formelle. Oui, vous devez absolument inclure les séjours courts dans votre stratégie de location !
Des termes qui peuvent prêter à confusion
Tout d’abord, puisqu’il s’agit d’un élément crucial de votre stratégie tarifaire, prenons quelques instants pour clarifier les termes employés.
Dans le secteur de l’investissement immobilier locatif, ou de la fiscalité qui s’y rattache, une distinction s’opère entre location longue durée et location courte durée.
La location de longue durée se réfère à la location classique d’un bien immobilier, souvent non meublé, sur une période de plusieurs mois, voire plusieurs années.
La location de courte durée, est la modalité de location que vous connaissez et que vous avez choisie, celle plus communément appelée location saisonnière. Elle s’adresse à une clientèle en recherche d’un d’hébergement temporaire pour une période allant de quelques jours à quelques semaines.
Cette opposition entre dans le champ de la fiscalité ou de l’investissement locatif.
Lorsqu’il s’agit d’évaluer la pertinence des séjours courts – ou séjours de courte durée – dans votre offre, il convient d’opposer les séjours courts (une ou quelques nuits) aux séjours à la semaine (la semaine complète).
Dans ce cas de figure, le choix et l’équilibre entre ces deux éléments relève davantage de l’ordre de la stratégie locative ou tarifaire.
L’avis d’expert
Nous avons posé la question à Jessica, Revenue Manager chez OVO Network :
Pour maximiser les revenus locatifs générés par un chalet, il ne faut jamais fixer de durée minimum de séjour. Il faut néanmoins définir une stratégie qui permet d’optimiser les temps de séjour des vacanciers, les charges locatives pour les propriétaires, ainsi que les revenus.
Jessica, Revenue Manager – OVO Network
Voici les principales raisons d’appliquer cette stratégie de location :
1. La rentabilité
Vendre deux nuits plutôt que sept, c’est cohérent d’un point de vue rentabilité si vous vendez effectivement les deux nuits au prix d’une location à la semaine.
Votre chiffre d’affaires de la semaine reste le même que ce qu’il aurait été si vous aviez loué un séjour hebdomadaire classique.
Vous pouvez même être plus précis dans le calcul de votre rentabilité en évaluant vos gains sur vos frais de location :
- Vous aurez moins de dépenses d’énergie (eau, gaz, électricité) ;
- L’usure de votre chalet sera minimisée. Sur une, deux ou trois locations de courte durée, c’est un paramètre négligeable. Sur le long terme, cela jouera nettement en votre faveur en ce qui concerne vos charges d’entretien et de rénovation ;
- Vous aurez moins de frais de roulement (conciergerie, ménage, gestion locative).
Chez OVO Network, nous encourageons tous nos propriétaires à ouvrir leur calendrier de réservations aux courts séjour. Pour être plus précis, nous encourageons les propriétaires à accepter les arrivées de vacanciers tous les jours de la semaine (en pas uniquement les samedis). Ainsi en 2022, en suivant cette stratégie, les chalets acceptant les courts séjours ont enregistré près de 33% de réservations supplémentaires par rapport aux propriétés n’acceptant que les séjours à la semaine.
En 2023, cette tendance semble se confirmer, du moins pour la basse-saison du printemps : les chalets avec un calendrier ouvert aux courts séjours enregistrent 66% de réservations de plus que les chalets n’acceptant que les séjours du samedi au samedi.
2. Une demande grandissante
La demande pour les courts séjours en montagne, existe bel et bien.
Les attentes et habitudes de vacances des vacanciers évoluent. Nombre ont aujourd’hui envie de calme, de nature et de montagne, loin des weekends chargés et des foules. Ces locataires potentiels savent que l’offre sur ce type de séjour est faible. Ils sont donc disposés à s’acquitter d’un prix de location plus élevé, si un propriétaire accepte ces conditions.
Jessica, Revenue Manager – OVO Network
Une demande différente
Le profil démographique des vacanciers qui convoitent les séjours de courte durée n’est pas le même que celui des personnes qui préfèrent les séjours à la semaine.
Très souvent, la clientèle cible pour les séjours courts privilégiera l’expérience à vivre et l’opportunité avant le tarif de location.
Il peut s’agir par exemple de :
- Couples en quête d’une escapade romantique à la montagne ;
- Petits groupes dans une dynamique de séjour « dernière minute », dont c’est le seul créneau possible ;
- Voyageurs en transit ou indécis : ils n’ont d’autre choix que d’être logés dans le secteur en attendant leur prochain vol ou leur prochaine destination ;
- Personnes en voyage d’affaires recherchant une destination de télétravail. C’est d’ailleurs un phénomène grandissant qui porte le nom de bleisure, contraction de business et leisure. C’est souvent leur société qui règle les frais : ces clients sont susceptibles de moins regarder à la dépense ;
Des effets positifs cumulés
En répondant aux besoins particuliers de ces locataires éphémères, non seulement vous générez davantage de revenus, mais vous élargissez également votre base de clientèle.
Par ailleurs, la demande pour ce type d’hébergement est souvent rare. Il y a de fortes chances que ces clients reviennent directement chez vous pour des séjours futurs afin de gagner du temps. De plus, ils peuvent vous recommander ou faire de nouveau appel à vous lors de séjours plus classiques plus tard dans l’année.
Ceux qui ne souhaitent pas payer le tarif révisé ne réserveront pas. Cela ne sera pas une perte pour vous. Vous conserverez la semaine libre et vous aurez toujours la possibilité de la louer en appliquant vos tarifs habituels.
3. Un taux d’occupation plus élevé
Cette stratégie de location saisonnière est pourtant compatible avec tous les objectifs envisageables.
En effet, il n’est pas nécessaire de laisser votre bien immobilier libre les quatre jours restants d’une semaine pour laquelle vous avez déjà loué les trois premiers jours. Vous avez la possibilité de relouer les nuitées restantes en appliquant une tarification plus élevée, selon la même logique.
Cette pratique est légale, respectueuse de la logique de votre objectif de taux d’occupation, et vous permet de doubler les revenus initialement prévus.
Les charges de fonctionnement seront légèrement supérieures (double ménage, frais additionnels de la part de votre agence de gestion locative). Là encore, ce sera négligeable par rapport aux gains réalisés.
4. Une stratégie qui fonctionne en montagne
Accepter les séjours de courte durée, c’est une bonne stratégie quelle que soit le bien que vous souhaitez mettre en location.
Cependant, il est vrai que si votre bien se situe dans un secteur soumis à une forte saisonnalité, il faudra procéder à certains ajustements au niveau de votre calendrier tarifaire. Vous ne pouvez pas proposer les mêmes tarifs en saison haute et en saison basse.
En saison haute, suivez la stratégie évoquée jusqu’à présent. Louez sur une courte durée si la demande existe, en augmentant vos tarifs. Louez plusieurs séjours par semaine si c’est possible.
En saison basse :
Il sera alors plus judicieux de proposer des tarifs proportionnels à la durée du séjour. Dans tous les cas, c’est une période pendant laquelle la demande est faible . Il vaut mieux attirer les locataires potentiels avec des tarifs concurrentiels, quitte à gagner peu, que de laisser votre chalet totalement inoccupé.
Les avantages et les inconvénients de cette stratégie
Un avantage marketing certain
Outre la possibilité d’augmenter vos revenus et d’élargir votre audience cible, il existe un avantage non négligeable à annoncer que vous acceptez les séjours courts : accroître votre visibilité.
Si vous ne fixez pas de durée minimum de ces jours, vous apparaîtrez dans les résultats de recherche quel que soit les filtres appliqués par les futurs vacanciers. Parfois, cela se joue à peu de choses. Il serait dommage de manquer une opportunité de location pour un séjour de six jours, alors que vous êtes visible à partir de sept.
Par ailleurs, les OTAs (Online Travel Agencies) et autres plateformes de réservation en ligne utilisent des algorithmes pour classer les annonces en fonction de différents critères, y compris le taux d’occupation et le taux de conversion. Plus vous aurez de réservations, même courtes, plus votre taux d’occupation sera élevé et plus votre annonce sera susceptible d’être mise en avant sur la plateforme.
Des inconvénients facilement surmontables
Des charges à identifier et maîtriser
L’inconvénient majeur auquel vous risquez de vous confronter si vous proposez des séjours courts, c’est celui de l’organisation. Il vous faudra mettre en place des systèmes, de bons partenariats et une légère réévaluation de votre comptabilité.
Il sera nécessaire, comme évoqué plus haut, de revoir certaines charges :
- Vos frais de location, notamment les frais de ménage ou de conciergerie en général. Avec un peu de temps et d’expérience, vous serez capable d’estimer ces nouveaux coûts au plus juste ;
- Vos charges fiscales : si vous générez plus de revenus, vous devrez peut-être prévoir une augmentation de vos impôts ;
- Votre budget prévisionnel d’entretien ou de rénovation : avec un turn-over plus important tout au long de l’année, il se peut que vous soyez confrontés à quelques imprévus et à un peu plus de dégradation naturelle.
Si l’on garde à l’esprit que vous serez gagnant d’un point de vue de la rentabilité, ces petits changements dans votre comptabilité habituelle ne devraient pas être trop contraignants.
Des partenariats déterminants
Trouver des entreprises qui répondent à vos exigences sera la partie la plus difficile de cette opération. En effet, en multipliant les séjours courts, vous augmenterez la fréquence des passages des agents d’entretien, ainsi que les heures de travail de votre agence de location. Il est également possible que le roulement des locataires se fasse à créneaux atypiques au courant de la semaine. Toutes les entreprises spécialisées ne pourront pas être aussi disponibles.
En fonction de la localisation de votre propriété, cette problématique pourrait ne même pas se poser. Dans les zones où la demande est forte, les agences de location ou les sociétés de conciergerie sont informées des tendances du marché. Elles ont déjà pris les mesures nécessaires pour vous aider à gérer ces situations. Si vous ne pouvez trouver personne pour effectuer ce travail, il vous reste toujours l’option d’assurer vous-même l’intérim. C’est, toutefois, une solution chronophage et difficile à maintenir sur le long terme.
Le choix crucial de la plateforme de location
Toutes les plateformes de location ne permettent pas de moduler vos tarifs en fonction de la durée du séjour réservé. La plupart offrent effectivement la possibilité de réserver un court séjour, mais avec un prix fixe par nuitée, déterminé à l’avance. Vos revenus pour ces séjours seront donc proportionnels au nombre de nuitées réservées et uniquement à cela.
OVO Network vous accompagne dans toute votre stratégie de location : définition des tarifs, suggestions de calendrier, identification de vos objectifs, maximisation de vos revenus… Tout en vous permettant de moduler votre calendrier et votre stratégie à tout moment. Une stratégie claire, des tarifs en accord avec vos objectifs, des vacanciers heureux, et des revenus locatifs maximum pour les propriétaires.
Accepter de louer votre chalet pour des séjours courts vous sera toujours profitable. Vous devez simplement vous assurer de suivre les règles suivantes :
- Louer au pro-rata d’une semaine en saison basse ;
- Louer au prix d’une semaine complète, quel que soit le nombre de nuitées, en saison haute.
Les petits inconvénients liés à cette stratégie de location saisonnière ne sont que de nature organisationnelle. Ils peuvent être facilement surmontés. Il s’agit de faire preuve de patience et de trouver vos repères.
Les experts OVO Network, leader en gestion locative de chalets dans les Alpes françaises depuis 2008, sont à votre entière disposition. Ils vous aideront à mettre en place la meilleure stratégie tarifaire possible pour maximiser vos revenus locatifs.
D’ici là, estimez avec précision le potentiel de rentabilité de votre chalet grâce à notre calculette de rentabilité locative.
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