Vous êtes – ou serez sous peu – l’heureux propriétaire d’un magnifique chalet alpin en résidence secondaire. Vos rêves de descentes à ski, de chocolat chaud et de soirées près d’un feu de cheminée se concrétisent durant quelques semaines de l’année, laissant votre chalet inoccupé 90% de l’année. Et si vous mettiez votre chalet en location saisonnière lorsque vous ne l’occupez pas ? Cependant, quels seraient vos objectifs de location saisonnière pour votre chalet ?
Si l’idée peut paraître simple, il est important de se poser les bonnes questions avant de mettre le projet en oeuvre. Combien pouvez-vous réellement tirer de votre chalet ? Comment distinguer les conseils précieux des informations douteuses ? Comment fixer des objectifs clairs, réalistes et réalisables ?
Lancer une activité de location saisonnière ne s’improvise pas. Il est essentiel de définir clairement vos objectifs de location saisonnière afin de mettre en place une stratégie efficace pour votre chalet.
Dans cet article, nous vous présentons les trois principaux objectifs à considérer pour une activité de location saisonnière réussie, en fonction de votre situation financière, de vos objectifs de location, de votre utilisation du chalet, de votre personnalité et de votre style de vie.
1. L’objectif de remboursement
Si vous souhaitez proposer votre chalet en location, un premier objectif est celui de le rembourser. Il s’agit alors de générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir l’investissement et les coûts, de son acquisition à son exploitation, afin de financer :
- L’investissement initial pour acquérir le chalet ;
- Le remboursement du prêt immobilier que vous avez contracté ;
- Les intérêts qui y sont associés ;
- Les charges du chalet et les frais de location : taxe foncière, gaz, eau, services de management de propriété, ménage, frais liés à la plateforme de location…
En d’autres termes, vous répondez ici à une logique d’autofinancement. Vous ne dégagez pas de bénéfices immédiats avec la location de votre chalet, mais en parallèle, vous ne touchez pas à vos fonds propres pour financer votre bien et sa location. L’objectif de remboursement convient tout particulièrement aux propriétaires qui désirent s’acquitter de leurs dettes rapidement pour posséder pleinement leur chalet, et engranger les bénéfices par la suite.
Comment cela fonctionne-t-il ?
Pour atteindre votre objectif, vous devez établir un plan de remboursement qui réponde à l’équation suivante : revenus locatifs – (coût du chalet + frais de location + charges) = 0.
Vous devez alors chiffrer le plus précisément possible tous les coûts liés à votre activité de location. À noter :
- Certains coûts sont fixes et facilement prévisibles, tel que le montant de votre prêt bancaire, les intérêts, la taxe foncière, l’abonnement internet ou encore l’assurance de votre chalet ;
- Certains frais ne pourront être qu’estimés car ce sont des charges variables. Pensez par exemple à la consommation d’énergie (gaz, électricité), ou aux frais d’entretien qui dépendront de la quantité de locataires que vous accueillerez d’un mois sur l’autre, ou de la saison de l’année ;
- Certains frais, enfin, sont plus subtils et se font facilement – et dangereusement – oublier. N’oubliez pas de prévoir une marge de manœuvre pour financer d’éventuelles réparations ou rénovations, ou encore du remplacement d’accessoires comme le linge de maison ou la vaisselle du chalet.
Une fois tous ces frais identifiés, vous pourrez alors calculer votre revenu plancher, c’est-à-dire le revenu locatif minimum que vous devrez dégager sur l’année, afin de garantir l’autofinancement de votre chalet, et le temps nécessaire à celui-ci.
Un petit point fiscalité…
Votre emprunt bancaire
Très souvent, les propriétaires qui visent un objectif de remboursement ne cherchent pas uniquement à rembourser leur emprunt avec leurs revenus locatifs. Ils cherchent à rembourser plus vite leur emprunt avec leurs revenus locatifs.
Si vous aussi vous cherchez à réduire la durée de remboursement de votre emprunt immobilier, vous devrez faire en sorte que votre chalet génère des revenus locatifs supérieurs à votre revenu plancher. Vous pourrez ainsi rembourser votre prêt par anticipation en utilisant la marge ainsi dégagée, avec à la clé une économie sur les intérêts.
Cependant soyez prudent, cette opération financière n’est possible que si votre emprunt est remboursable par anticipation. Il est donc important de bien comprendre les termes et les conditions de votre emprunt immobilier.
Votre régime d’imposition
Selon le régime d’imposition auquel vous répondez, vous pourrez bénéficier ou pas de certaines déductions fiscales. Cela peut être crucial dans le calcul de votre revenu plancher.
Si vous choisissez le régime réel, vous pourrez déduire le montant de vos charges réelles liées à votre investissement locatif de l’impôt sur le revenu (y compris les intérêts d’emprunt). Le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% avant imposition sur vos revenus locatifs.
Prenez le temps de vous rapprocher d’un comptable ou d’un expert en investissement immobilier pour choisir l’option qui vous avantagera le plus.
L’objectif de remboursement vous correspond-il ?
Maintenant que vous avez bien saisi ce qu’impliquait de se fixer un objectif de remboursement dans le cadre de votre activité de location saisonnière, voici un tableau récapitulatif de ce que vous devez garder en tête :
| Avantages | Inconvénients |
| – Désendettement rapide – Augmentation de votre valeur nette – Amélioration de votre profil de crédit – Economies sur les taux d’intérêt – Préservation de vos autres sources de revenus | – Revenus locatifs bloqués – Risque de manquer une opportunité d’investissement plus rentable – Manque de diversification dans votre portefeuille d’investissements |
Concentrons-nous à présent sur le deuxième objectif qu’il est possible de se fixer lorsque l’on désire se lancer dans la location saisonnière de chalets : l’objectif d’occupation.
2. L’objectif d’occupation
L’objectif d’occupation convient aux propriétaires qui souhaitent concilier deux choses :
- Profiter de leur magnifique propriété au gré de leurs envies ;
- Louer leur chalet quand ils ne l’occupent pas afin de se constituer une source de revenus complémentaire.
Il s’agit alors de maximiser le taux d’occupation de votre chalet, c’est-à-dire le nombre de semaines où il sera loué, en dehors des périodes où vous comptez vous-même en profiter. Nous sommes ici dans une logique de création de revenus supplémentaires et non plus dans une logique d’autofinancement, avec une priorité à l’occupation personnelle des propriétaires, parfois au détriment de la rentabilité, notamment dans les cas des vacances scolaires ou des périodes de fête.
Cela signifie qu’en théorie, vous ne comptez pas sur vos revenus locatifs pour financer votre chalet. En pratique bien sûr, rien ne vous empêche de disposer de vos revenus locatifs comme vous le souhaitez.
Comment cela fonctionne-t-il ?
L’enjeu majeur, si vous voulez à la fois profiter de votre chalet et maximiser son taux d’occupation le reste de l’année, c’est d’être réaliste.
Si vous souhaitez d’abord profiter de votre chalet et, seulement dans un second temps, le louer, c’est probablement que vous êtes féru de sports d’hiver et admirateur des beaux paysages enneigés. Par conséquent, vous aurez envie de séjourner dans votre chalet au moment où vous pourrez profiter d’un maximum d’activités, c’est-à-dire, pendant la saison haute. Votre chalet sera donc occupé pendant les semaines où la demande des locataires sera la plus forte. Nos Revenue Managers à OVO Network ne recommandent pas cette approche : ce sont en effet les semaines les plus chères.
Cela signifie que le reste de l’année, vous devrez réussir à maximiser votre taux d’occupation sur des périodes plus creuses. Ce sont les périodes où la demande est plus faible. En fonction de la localisation de votre chalet, de ses équipements, des activités accessibles dans la région, cela peut s’avérer plus ou moins fastidieux.
Ce n’est pas impossible, bien sûr, et cela peut tout de même vous être profitable, surtout si vous n’avez pas de pression sur vos épaules quant aux revenus que vous souhaitez dégager. Mais c’est un paramètre important à prendre en compte dans votre réflexion.
Un petit point marketing…
Si vous retenez l’objectif d’occupation pour votre stratégie de location saisonnière, vous serez probablement tenté, à un moment où à un autre, de penser “quantité” avant “qualité”.
Soyez prudent. Vous focaliser uniquement sur la maximisation de votre taux d’occupation peut s’avérer contre-productif. N’oubliez jamais de privilégier le facteur humain et la qualité de l’expérience proposée à vos clients.
Il est facile de succomber à l’envie de brader ses tarifs dans l’espoir d’attirer davantage de demande. C’est une stratégie trompeuse.
En agissant ainsi :
- Vous dévaluez l’image de marque de votre chalet ;
- Vous attirez une clientèle qui cherche le prix le plus bas et non la meilleure expérience. C’est une clientèle qui vous desservira plus vite que vous ne le pensez.
Ces deux éléments vont rapidement conduire à la dégradation matérielle de votre chalet, à la baisse de la satisfaction client, à une nouvelle vague de baisse de vos loyers et ainsi de suite, créant un cercle vicieux difficile à rompre.
Pour maximiser votre taux d’occupation tout en préservant la qualité de votre chalet, il est important de trouver le juste équilibre entre la demande du marché et le niveau de qualité que vous souhaitez proposer. En privilégiant la qualité de l’expérience proposée à vos clients, vous pouvez maintenir un taux d’occupation élevé tout en préservant la valeur de votre propriété à long terme. Notre conseil : vous faire aider par des experts compétents, dont la spécialité est la gestion locative de chalets dans les Alpes.
L’objectif d’occupation vous correspond-il ?
Reprenons ensemble les avantages et les inconvénients d’objectif d’occupation lorsque l’on veut démarrer une activité de location saisonnière.
| Avantages | Inconvénients |
| – Vous avez la priorité pour occuper votre chalet – Réguler le taux d’occupation permet de contrôler l’usure et les dommages – Création d’une source de revenus supplémentaires – Un chalet plus occupé est moins à risque pour les assureurs + se détériore moins vite | – Difficulté à maintenir le taux d’occupation en période creuse – Tentation de faire passer la qualité avant la quantité |
3. L’objectif de rentabilité
La rentabilité d’un investissement mesure le gain financier réalisé par rapport aux coûts initiaux de l’investissement. Se fixer un objectif de rentabilité, c’est donc faire en sorte que votre chalet vous rapporte le plus possible par rapport à ce qu’il vous coûte.
Pour y parvenir, votre chalet doit générer suffisamment de revenus pour couvrir tous les coûts liés à sa propriété et à son exploitation, tout en dégageant un revenu supplémentaire.
Pensez alors comme un chef d’entreprise. Vous devez mettre en place une stratégie qui vise à minimiser vos coûts tout en maximisant votre chiffre d’affaires afin de dégager la marge bénéficiaire la plus satisfaisante possible.
En ayant un objectif de rentabilité net et précis, vous pourrez prendre des décisions éclairées et adapter votre stratégie pour maximiser vos profits.
Comment cela fonctionne-t-il ?
Comme nous l’avons vu précédemment, vous disposez de deux leviers principaux pour atteindre votre objectif de rentabiliser votre activité de location saisonnière : minimiser les coûts et maximiser les revenus locatifs.
Minimisez vos coûts…
Lorsqu’il s’agit de minimiser les coûts, la même logique s’applique que celle exposée dans la première partie de cet article. Vous devez identifier tous les coûts liés à votre activité de location saisonnière et définir votre revenu plancher.
Il est naturellement possible de minimiser vos coûts, mais vous vous rendrez compte que vous allez vite épuiser vos ressources.
En effet, une fois que vous avez choisi le meilleur régime d’imposition possible, renégocié votre contrat d’énergie et que vous êtes assuré d’avoir le meilleur rapport qualité-prix auprès de votre agence de location, vous n’aurez plus beaucoup de marge de manœuvre.
… et surtout, maximisez vos revenus
Si vous voulez vraiment faire la différence au niveau de la rentabilité de votre chalet, vous devez vous atteler à maximiser et optimiser vos revenus locatifs.
Voici quelques exemples de moyens d’action dont vous disposez pour atteindre votre objectif :
- Le branding : créez une image de marque attrayante et singulière autour de votre chalet en mettant en avant son charme unique ;
- L’analyse du marché : étudiez la concurrence et le contexte locatif dans votre région pour fixer un loyer adapté ;
- Le marketing : lancez une campagne de publicité payante pour accroître la visibilité de votre propriété ;
- La gestion locative : offrez une expérience haut de gamme à vos clients. Cela peut passer par l’instauration de protocoles de check-in/out efficaces, ou proposer des services supplémentaires comme un service de ménage ou de conciergerie ;
- Les travaux : certains aménagements et équipements peuvent – ou pas – impacter la qualité et la classification de votre chalet ;
- La durée des séjours : courts séjours ou réservations à la semaine, que choisir ? Quel est le plus rentable ? Échangez à propos de votre projet de location avec des experts reconnus, afin de mettre en place la stratégie la plus adaptée à vos besoins.
Comme vous pouvez le constater, chacune de ces actions relève d’un domaine d’expertise bien particulier. Pour chacun de ces domaines d’expertise, la courbe d’apprentissage est très raide. Afin de réussir dans la location saisonnière, il est important de demander l’aide de professionnels.
L’objectif de rentabilité vous correspond-il ?
Résumons ensemble ce qu’implique de se fixer un objectif de rentabilité pour son chalet alpin.
| Avantages | Inconvénients |
| – Possibilité de générer des revenus locatifs conséquents – Vous améliorez alors votre valeur nette et votre profil de crédit – Valorisation de votre propriété (entretien + améliorations permanentes) – Possibilité de re-basculer sur un objectif de remboursement | – Concurrence rude – Aucun investissement n’est garanti: pas de risque 0 – Nécessité d’être polyvalent et efficace dans la promotion de votre chalet, l’analyse du marché, la comptabilité, la gestion locative, etc. |
Faites de votre faiblesse votre meilleur atout
Si vous regardez la colonne de droite de ce tableau, vous pourrez constater deux choses :
- Les inconvénients énumérés peuvent vite devenir des risques. Si vous n’êtes pas efficace dans les diverses actions que vous devez mener, vous perdrez du temps et de l’argent ;
- Vous pouvez éliminer de l’équation un grand nombre d’inconvénients en décidant de vous faire accompagner par des partenaires de confiance, spécialisés dans le domaine de la location saisonnière.
Ces trois objectifs sont, dans une certaine mesure, interdépendants. Par exemple, si vous recherchez la rentabilité, vous pouvez envisager de proposer des tarifs plus élevés. Cela pourrait réduire le taux d’occupation. A contrario, un taux d’occupation élevé est – en théorie – un bon présage de rentabilité, mais pas à n’importe quel prix.
Prenez le temps de la réflexion pour définir vos objectifs. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. L’important est d’analyser votre situation avec justesse et définir ce qui vous conviendra sur le long terme. Toutefois, vous avez pu constater qu’il est crucial de vous entourer de professionnels qualifiés si vous optez pour un objectif de rentabilité.
Les experts OVO Network, leader en gestion locative de chalets dans les Alpes françaises depuis 2008, sont à votre entière disposition. Ils vous aideront à analyser votre situation, identifier les points forts de votre propriété, à élaborer une stratégie gagnante, et à maximiser vos revenus locatifs.
D’ici là, estimez avec précision le potentiel de rentabilité de votre chalet grâce à notre calculette de revenus locatifs.
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